| 物权案例 |
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一、案情：
张某与安某(女)是夫妻，生有七个女儿。生前，其夫妻承租了直管公有平房两间，2002年4月因该房拆迁，根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第28条的规定和相关政策，张某与宣房房屋管理公司，签订了《购买公有住宅平房合同》。同日，区房屋土地登记发证事务所为张某出具了《房改房确权证明》，并按北京市的政策注明：“只限于房屋拆迁使用”，但该房至诉讼时未实施拆迁。
2002年7月，其夫妻分别在公证处立公证遗嘱，将自己的全部财产遗留给其中的一个女儿。安某于2004年10月死亡，张某于2006年6月死亡。
该女儿2007年起诉到法院，要求继承该房。我所接受其他两个被告的委托，指派方荣花律师代理其诉讼。
关于该房是否属于张某与安某的遗留财产，我所律师根据相关法律和政策，提出了相反的观点，认为购房协议虽然有效，但不发生物权效力。所以该房不是遗产，不能继承。
二、该案涉及的法律和政策：
《北京市城市房屋拆迁管理办法》第28条规定：“拆迁市和区、县人民政府所有、并指定有关单位管理的公有住房（以下简称直管公有住房）的，直管公有住房应当按照房改政策出售给房屋承租人。房屋承租人购买现住公房后作为被拆迁人，由拆迁人按照本办法27条规定给予补偿。”
诉争房屋是直管公房，2002年4月的购房协议和确权证明，只是根据以上规定，实行的拆迁第一步，这不同于一般的房屋买卖。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”第36条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”37条规定：“未依法登记领取权属证书的”“不得转让”。诉争平房虽有确权证明，但已标明“只限房屋拆迁使用”，该房没有在房产管理部门进行变更登记备案，物权并没有转移到被继承人名下，不能作为遗产继承。
《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”
《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。根据以上15条的规定，购房协议有效，但根据14条的规定，合同虽然有效但却不能发生物权效力。所以该房不是遗产，不能继承。
三、判决结果：
因该案不同于一般的房屋买卖，不仅涉及我国《城市房地产管理法》和《物权法》，而且涉及拆迁政策，为此法院请示了北京市高级人民法院。高法根据法律和政策给予了答复（法院的观点与我所律师的相同）。
法院认为：这种拆迁运作模式是我国住房体制改革过程中特定阶段的产物，该购房协议签订的目的主要是为其后的拆迁提供执行上的便利，相关部门出具的《房改房确权证明》亦“只限于房屋拆迁使用”，故不应简单的认为该购房协议及《房改房确权证明》具有物权法意义上的物权权属证明的效力。并且，因该房屋至今未实际进入拆迁程序，该购房协议并不具备实际履行的基础，当然也无法继续履行，此后的拆迁及结果均存在不确定性。由此，该房屋不可作为遗产继承。
北京市汇源律师事务所
律师：方荣花 |
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